东兴证券天气很热楼市很冷，成都买房10大新观点

我是『房段子』东兴证券，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好，最近成都楼市感觉进入淡季了哈？现在买房人的信心都不足，在这种情况下，你对大家买房还有什么建议吗？我也是很迷茫，不知道咋办了。

房段子解答

天气很热，成都很冷，关于楼市的一些想法。

1、买房不能恣意妄为，只买和自己有眼缘的（也并非强调不看重主观感受），是否真正匹配自身需求（舒适性），是否能在成都楼市屹立不倒（流通性），更应值得兼顾考量。

2、买房不是纯消费品（租房才是），在中国多多少少都带有一定投资属性，不接受反驳。

3、不要过度溢价，这里的溢价包括对好产品、好地段的无脑追逐，也包括对时间周期的理解。如果新房溢价过高（参考以前我写过的新房定价对比周边二手房：https://weibo.com/1551561845/Pq7B7DQ3z），如果二手房还没到位，那么请暂缓下定。

4、未来3年，继续不碰商铺公寓写字楼，远郊文旅养老产品。

5、装修溢价的问题，新房的装标实用性必须亲力亲为（https://weibo.com/1551561845/PyBgX5Znm），折合到入住成本里。二手房的装修则需区分刚需性价比买法还是改善豪宅的合理溢价（https://weibo.com/1551561845/PAgOFycwZ）。

6、那些劝你各种情况下都不要提前还利息的人，多半和银行有py交易。要是长期处于持续稳定的通胀周期，我也觉得不要提前还利息，抓大放小嘛，或者至多改一改本息本金，还款周期。

但现在是通缩的大背景啊，从未来看啥时候大通胀遥遥无期，从短期看现金投资定存收益依然跑不过房贷利率。因此我反而建议可以尽量根据家庭实际情况，提前还贷东兴证券，减少负债。

7、三四五六线的城市，不一定比一二线城市的房子就更差。打个不合适的比方，视高一套房最多亏几十万，你**的一套房轻松亏上百万。

所以买房还是要从自身需求出发，而不是一竿子打死哪里绝对能买哪里绝对不能买。你本就是小县城的婆罗门，就买当地自住改善消费又如何？总比来成都乱投资好吧？

8、不要眼高手低，幻想完美主义，一步到位。好地段、好产品、好价格，三者是不可能三角关系，即便偶尔全满足，轮得到你?这你参考两条，一是我对三类人买房的不建议：二是人生不同阶段就对比不同的买法，而不是错位、越界。普通人在年轻时候买刚需蜗居，有娃家庭买学区自住，人到中年买改善迭代，晚年生活买退休养老...特别牛X的大佬除外。

9、房子不是全部生活（人到中年会发现，家庭和健康才最重要），房子不是全部身家（建议控制在家庭财富50%），房子很快不再是蓄水池了（寻找下一个蓄水池：能让人愿意奉上积蓄，赌上贷款的产品是什么？）。

10、经济什么时候全面复苏回暖？寻找一个新的产品，全社会都在积极买入的纯新产品的时候。比如当年逐一普及的自行车、手表、座机、冰箱、彩电、洗衣机、手机、汽车、房子...

粉丝提问

段老师，我在20年摇号买的**110平套三，买成2.15万，总价238万，现在四年了，有人出256万买，卖不卖呢我。之前几个月小区成交价，加上增值税都没超过240万，所以有点心动，担心越到后面越不好卖，虽然我不着急用钱。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

20年摇号的***，当时单价2.15万，现在买家出256万，折合单价2.32万，从备案价来说是赚了，但是从利息角度来说还是亏了。

这四年的利息，单纯贷款不看首付的话，我估计有个25万，也就是238+25=263万，对比256万的话，小亏一点。

不晓得你们这房子有没有增值税，需要房东包增值税不？如果不包的话，你急于脱手，我认为也勉强可以，出售没问题。

**这个板块，**的这类产品，我认为长期往后来看，站稳2.5的单价是没啥问题的，你现在是2.3万，还属于小亏状态，你是可卖可不卖的状态，我个人觉得其实是可以熬一熬的，等一个好一点的时机，比如270-280万的档口出售。

虽然话听起来很乐观，但这就是我基于这个板块的未来趋势预测，之前很多人被砸得没有半点信心，但长期来说，随着**的成熟，周边新房地块的萎缩，人口产业的流入，2.5还是比较安全的，能够等到的。

你们现在要着急担惊受怕，就割肉出售，要是稳得住，那么我建议熬一熬，再观察1-2年。能有临界的不亏本的时候。当前能做的，就是尽量降低贷款额度，降低贷款利率，降低持有成本（比如租出去）。但是这个周期确实不是说1-2年就一定能回暖的，现在二手房砸盘的比较多，你们持有的周期还会拉长，如果你等不了那么久要抱怨我，那么就直接卖掉。如果你们能做时间的朋友，那么就以租养贷，打持久战。

粉丝提问

我们预算大概200万，买房目的孩子上学，兼自助，便宜就两套，老人一套我们一套。贵就一套，我们租房子，新房就算了，怕烂尾。视高很便宜可以买2套，怎么样？我老公在天府一街，我在龙泉，开车上下班也可以，小学可能会有办法解决读教科院东，但是也不保险。其他一些杂七杂八的想法也一并给你单独说了。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们目前方位是确定的，就是要往南边买一套房子，大概200万级别，拿来老人住/家庭自住都可以的，兼顾到孩子读书学位、接送、通勤（你个人在龙泉自驾是可以的）等问题。针对你的一些想法，我做解答。

1、视高是便宜，但是价值意义不大，除非在那边长期稳定工作，那么可以寻求一套刚需自住，否则万万不可碰，即便是便宜。更何况你们是高新上班，毫无匹配度。

2、男方工作可能解决孩子读书问题，但不一定长期**，有风险性，考虑到工作的变化，孩子读书的临近（最迟25年底26年初要搞定这件事），以及学位的安全性，我个人还是建议这次买一套带有学区属性的房子，因为不仅是小学有保障，以后你们孩子升学的话，也需要户籍的学位保障，单纯靠男方熬工作来解决读书，还有8年，是具有风险性的。

3、200万预算的话，当前来说，在南门只能寻求一些偏刚需的住宅，已经很难拆分成一套自住，一套老人房了，老人就算是公寓也要几十万，虽然实现了分开住，但公寓的保值性差，和初心相悖，有这个预算真不如租房住（不论是老人还是你们自己），一年也就几万块，一二十年都花不完公寓这套房的总价。

4、从地理位置上来看，华阳双流，没有像样的学区加持，整体定位一般，不是很建议。

其实200万的预算已经很紧张了，在南门。其实有偏向学区的蜗居小户型买法，也有偏向改善自住的，稍微兼顾中等学区的买法，这两种都是可以的。

前者建议大源高九等，后者建议你提及的华阳双流等。

5、如果强调小套三的学区房的话，200万级别我建议考虑大源的**等，算是大源比较兼顾到地段和品质读书的买法了，接下来可以多去现场实地感受下喜好。

往北去高九的话，可以考虑下**，有89平的套三可以上车。

然后如果是要偏向自住改善性一点，学区不那么看重的话，我建议就往华阳双流或者新川方向走。

比如新川的买得到100多平的大套三户型，距离天府一街和龙泉也比较近，读书通勤居住的问题不大。

然后天府新区可以看**这些盘，要么次新刚改，要么地铁口品质好，也是很典型的楼盘。

至于说双流的话，就看华府怡心湖吧，典型的是**等，可以说内部的面积产品居室都很不错，自住很舒服，不过学区和通勤会更远一些，看你们综合取舍？

6、至于你们**的房子，说实话，就在小区自住的话，配套也很完善丰富，老人周末住过来也没问题，1号线通勤其实也还好，这个盘长期来看没啥大的爆发点，不过现在也差不多跌到位了，后期保值是没啥问题的，可以当做过渡自住，或者今后临时应急所需的资金池，最终看你们出手的时间，如果资金压力不大的话，28年也完全可以，到时候行情估计是会好得多了。